Tokenização imobiliária: promessa de US$ 4 trilhões ou risco jurídico no Brasil?

De um lado, projeções otimistas apontam que esse modelo pode criar um mercado global de até US$ 4 trilhões até 2035, segundo a Deloitte. Do outro, juristas e entidades brasileiras alertam para vácuos regulatórios e riscos reais de insegurança jurídica.

Mas, afinal, o que está realmente em jogo, e o que isso significa para o mercado imobiliário hoje?

O que é tokenização imobiliária, na prática?

De forma simples, tokenizar um imóvel significa transformar um ativo físico em representações digitais (tokens) registradas em blockchain. Esses tokens podem representar:

• Frações econômicas de um imóvel

• Direitos de participação em um empreendimento

• Recebíveis, cotas ou contratos ligados ao ativo imobiliário

Na maioria dos casos atuais, o token não representa a propriedade direta do imóvel, mas sim um direito econômico ou contratual relacionado a ele.

Essa distinção é central para entender tanto o potencial quanto os riscos do modelo.

Um mercado trilionário no horizonte

Segundo um relatório recente da Deloitte, a tokenização de ativos do mundo real, com forte peso no setor imobiliário, pode sair de um mercado estimado em menos de US$ 300 bilhões em 2024 para aproximadamente US$ 4 trilhões até 2035.

A consultoria aponta:

• Crescimento médio anual em torno de 27%

• Adoção inicial em fundos imobiliários, recebíveis e dívidas

• Expansão gradual para empreendimentos em desenvolvimento e novos modelos de financiamento

No cenário internacional, a tokenização surge como uma resposta a problemas clássicos do mercado imobiliário: baixa liquidez, altos valores de entrada e processos burocráticos.

E no Brasil? Crescimento sem regulação clara

No Brasil, iniciativas de tokenização imobiliária já estão em operação — mesmo sem um marco regulatório específico. Isso gerou um crescimento rápido, mas também uma série de alertas.

Matérias recentes destacam que, embora o interesse de investidores esteja aumentando, não há hoje respaldo legal para que tokens substituam o registro imobiliário tradicional.

A propriedade de um imóvel no Brasil continua dependendo, obrigatoriamente, do registro em cartório, com fé pública e validade contra terceiros.

O alerta jurídico: onde mora o risco

Um artigo publicado na Consultor Jurídico trouxe um ponto crítico ao debate: muitos modelos de tokenização podem induzir o investidor a acreditar que está adquirindo um imóvel — quando, na prática, está comprando apenas um direito obrigacional ou participação indireta.

O texto destaca ainda que:

• Sistemas paralelos de “registro digital” não substituem o cartório

• Iniciativas institucionais que tentaram criar tokens imobiliários oficiais foram suspensas judicialmente

• Há risco de confusão entre inovação tecnológica e direito real de propriedade

Em outras palavras: tecnologia não cria propriedade por si só.

O que isso muda para o mercado imobiliário?

Para corretores, incorporadoras e investidores, a tokenização:

• Não elimina o modelo tradicional de compra e venda

• Não substitui escritura e matrícula

• Pode abrir espaço para novos formatos de investimento, desde que bem estruturados juridicamente

No curto prazo, o maior impacto está menos na venda direta de imóveis e mais na forma como o mercado fala sobre inovação, acesso e futuro.

Onde entra o audiovisual imobiliário nessa história?

Toda grande transformação tecnológica começa, antes de tudo, como uma narrativa.

Vídeos, conteúdos educativos e reportagens bem produzidas serão essenciais para:

• Explicar o que é tokenização sem criar falsas expectativas

• Diferenciar investimento financeiro de propriedade imobiliária

• Posicionar marcas e profissionais como fontes confiáveis em meio à confusão informacional

No mercado imobiliário, quem comunica melhor, lidera a percepção — especialmente quando o tema é novo, técnico e cercado de ruído.

Tokenização: futuro inevitável, presente cuidadoso

A tokenização imobiliária tem potencial real de crescimento e inovação. Mas, no Brasil, ela ainda caminha sobre um terreno que exige cautela, transparência e boa comunicação.

Mais do que vender promessas, o momento pede educação de mercado.

E esse será, cada vez mais, um diferencial competitivo.